Löpande bokföring, K3-årsredovisning, stadgeändringar, störande grannar och allt annat som hör till att driva en BRF — under samma tak. Vi avlastar styrelsen med branschspecifik kompetens så att ni kan fokusera på medlemmarna och fastigheten.
De allra flesta som sitter i en bostadsrättsförenings styrelse gör det vid sidan av sitt vanliga jobb och resten av livet. Och uppdraget är allt annat än enkelt — den ekonomiansvarige förväntas hantera löpande bokföring, fakturahantering, avgiftsdebiteringar, momsfrågor för kommersiella lokaler, deklaration och årsredovisning. Samtidigt ska styrelsen hinna med stadgeändringar, ombyggnadsärenden, störande grannar, olovlig andrahandsuthyrning, ekonomiska konflikter och allt det praktiska kring fastigheten. Och från och med 2026 ska årsredovisningen dessutom göras enligt K3 istället för K2 — en omställning som innebär nya krav på komponentavskrivning och betydligt mer detaljerade noter.
Det är ett tufft uppdrag, och det är ofta beroende av en eller två eldsjälar som sitter med kompetensen. Det skapar sårbarhet — vad händer när eldsjälen tröttnar, flyttar eller väljer att inte ställa upp för omval? Att i god tid lägga ut det löpande arbetet på en byrå som faktiskt förstår BRF-världen är ett av de bästa beslut en styrelse kan fatta. Det avlastar de ideella krafterna och gör föreningen mindre beroende av enskilda personer.
På Sveago har vi specialiserat oss inom branschen och hjälper både små och stora föreningar med hela bredden av det ekonomiska och juridiska arbetet. Och eftersom vi har redovisning, skatt och juridik under samma tak slipper styrelsen koordinera mellan flera leverantörer.
Hela den ekonomiska och juridiska bredden — eller bara de delar ni behöver.
Trygg digital bokföring med personlig redovisningskonsult som förstår BRF-världen.
Vi hanterar K3-omställningen och tar fram en korrekt årsredovisning enligt nya regler.
Hantering av månadsavgifter, hyra för lokaler och uppföljning av obetalda avgifter.
Översyn, revidering och stadgeändringar i enlighet med bostadsrättslagen.
Störande grannar, olovlig andrahandsuthyrning, ombyggnadsärenden och tvister.
Förberedelser inför ordinarie eller extra föreningsstämma — kallelse, dagordning och protokoll.
Granskning av avtal med hantverkare och leverantörer vid större underhållsarbeten.
Föreningens deklaration och momsfrågor för kommersiella lokaler eller blandad verksamhet.
Från och med 1 januari 2026 ska samtliga svenska bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3 istället för K2. Det är den största förändringen för BRF-redovisningen på mycket länge och det berör alla föreningar — oavsett storlek. För många styrelser är det här något man hört talas om men inte riktigt förstått räckvidden av. Här är de viktigaste sakerna ni behöver känna till.
Komponentavskrivning blir obligatoriskt. Den största praktiska skillnaden mellan K2 och K3 är att K3 kräver komponentavskrivning på fastigheten. Det betyder att fastigheten inte längre skrivs av som en enda post utan delas upp i ett antal komponenter — exempelvis stomme, tak, fasad, fönster, värmesystem, ventilation, hissar — som var och en skrivs av med sin egen nyttjandeperiod. För många föreningar kan det här innebära både högre och mer realistiska avskrivningskostnader, vilket i sin tur påverkar resultatet och eventuellt även avgiftsnivån.
Mer detaljerade noter och upplysningar. K3 ställer betydligt högre krav på vad som ska redovisas i noterna till årsredovisningen. Ni behöver bland annat ge tydligare information om värderingsprinciper, komponentindelning, framtida underhållsplan, finansiella instrument och ställda säkerheter. Det innebär mer arbete vid bokslutet och mer transparens utåt mot medlemmarna.
Jämförelseår och övergångsregler. När ni går från K2 till K3 ska ni normalt presentera jämförelsesiffror för föregående år enligt K3, vilket kräver en omräkning av öppningsbalansen. Det är det här arbetet som ofta är mest tidskrävande vid själva övergången — och där rätt rådgivning gör störst skillnad.
Påverkan på avgifterna. Många föreningar upptäcker att de högre avskrivningarna under K3 leder till ett sämre redovisat resultat — även om det reella kassaflödet inte påverkas. För styrelser kan det här bli en kommunikationsfråga gentemot medlemmarna, eftersom resultaträkningen ser annorlunda ut än tidigare. Vi hjälper er förklara skillnaden och hantera kommunikationen.
Vi har specialiserat oss på K3-omställningen och har redan genomfört övergången för många bostadsrättsföreningar. Boka ett kostnadsfritt rådgivningsmöte så går vi igenom hur det ser ut för just er förening.
De problem vi oftast hjälper styrelser att lösa.
I många föreningar är det en eller två personer som har den ekonomiska kompetensen och håller hela apparaten igång. Det är sårbart — vad händer när eldsjälen tröttnar, flyttar eller väljer att kliva av styrelsen? Genom att lägga ut det löpande arbetet på en extern byrå minskar ni beroendet av enskilda personer och säkerställer kontinuitet oavsett vem som sitter i styrelsen.
Många föreningar har stadgar som är flera decennier gamla och inte längre stämmer med dagens lagstiftning eller föreningens behov. När det dyker upp en konkret fråga — exempelvis kring andrahandsuthyrning, ombyggnad eller andelstal — visar det sig ofta att stadgarna är otydliga eller direkt felaktiga. Vi hjälper er göra en översyn och en strukturerad stadgeändring.
Störande grannar, olovlig andrahandsuthyrning, obetalda avgifter, oenighet om ombyggnad eller missnöje med styrelsens beslut. Konflikter är en del av föreningslivet och det är inte alltid självklart hur de ska hanteras juridiskt. Vi finns som stöd för styrelsen och kan både rådge er och företräda föreningen vid behov.
Det som skiljer oss från en traditionell redovisningsbyrå är att vi också har juridik under samma tak. För många bostadsrättsföreningar är det ett enormt värde — ni får en partner som inte bara sköter siffrorna utan också kan hjälpa till med de juridiska frågor som ständigt dyker upp i föreningslivet. Frågor som varje styrelse förr eller senare ställs inför.
Stadgeändringar. Att ändra stadgarna kräver kvalificerad majoritet på två efterföljande föreningsstämmor och måste hanteras enligt strikta formkrav. Vi hjälper er med både själva stadgetexten och processen kring beslutet — så att ändringen faktiskt går igenom och blir juridiskt giltig.
Andrahandsuthyrning. Olovlig andrahandsuthyrning är en av de vanligaste konfliktanledningarna i BRF:er. Vi hjälper er hantera ärenden där en medlem hyr ut utan tillstånd — från första kontakt till eventuellt förverkande av bostadsrätten i tingsrätten.
Störande grannar. När en medlem upprepat stör grannarna måste styrelsen agera — och det finns en strikt ordning för hur det ska göras. Vi hjälper er med skriftliga tillsägelser, eventuell rättelseanmodan och i värsta fall förverkande av bostadsrätten.
Ombyggnad och bygglov. När en medlem vill bygga om sin lägenhet — exempelvis riva en bärande vägg, flytta kök eller bygga balkong — krävs styrelsens godkännande. Vi hjälper er bedöma ansökningar och hantera den juridiska sidan.
Tvister med hantverkare. När föreningen genomför stora underhållsprojekt — stambyte, fasadrenovering, takbyte — kan det uppstå tvister om utfört arbete, fördröjningar eller fakturor. Vi hanterar entreprenadavtal och kan företräda föreningen vid eventuell tvist.
Det är just den här bredden — att kunna hjälpa både med årsredovisningen och med tvistemålet om olovlig andrahandsuthyrning — som gör att många föreningar väljer att samla allt hos oss.
Våra rådgivare arbetar dagligen med bostadsrättsföreningar och förstår era specifika utmaningar.
Vi har redan genomfört K3-omställningen för många föreningar och vet exakt vad som krävs.
Ekonomi och föreningsjuridik från samma byrå — ni slipper koordinera mellan flera leverantörer.
Ni får en namngiven kontaktperson som lär känna er förening och era rutiner.
Vi arbetar i Fortnox med smarta integrationer som gör styrelsens vardag enklare.
Fast pris för standarduppdrag och tydligt timpris för specialarbete. Inga obehagliga överraskningar.
Berätta kort om er förening så återkommer vi inom en arbetsdag med ett förslag på upplägg. Första samtalet är alltid kostnadsfritt.
Att byta redovisningsbyrå kan kännas som ett stort steg, särskilt i en BRF där styrelsen redan har fullt upp. Men i praktiken är processen sällan så krånglig som man tror. Vi har tagit emot många nya bostadsrättsföreningar och har en strukturerad onboarding som gör övergången smidig.
Steg 1 — Inledande samtal. Vi börjar med ett kostnadsfritt samtal där ni berättar om er förening — antal lägenheter, kommersiella lokaler om det finns, nuvarande system, eventuell K3-omställning, och vilka utmaningar ni står inför. Vi tar fram ett konkret förslag på upplägg och pris.
Steg 2 — Avtal och behörigheter. När ni fattat beslut sätter vi upp ett avtal som passar er förening. Vi behöver vissa behörigheter för att kunna sköta ekonomin — exempelvis tillgång till föreningens bankkonto, rollen som deklarationsombud och åtkomst till befintligt redovisningssystem. Vi guidar er steg för steg så att inget krånglar.
Steg 3 — Överlämning från befintlig byrå. Vi tar kontakt med er nuvarande byrå och hämtar in den historiska information vi behöver — tidigare årsredovisningar, SIE-filer, kund- och leverantörsreskontra och lägenhetsförteckning. Det är ofta något som er nuvarande byrå är skyldig att lämna ut, så processen brukar vara smidig.
Steg 4 — Vi sätter igång. När allt är på plats börjar vi arbeta. Ni har en personlig konsult som första kontakt och kan höra av er när som helst. Om K3-övergången är aktuell hanterar vi den parallellt med den löpande bokföringen.
Hela processen tar normalt en till två veckor från första samtal till första leverans. För föreningar mitt i ett räkenskapsår är vi noga med att övergången inte ska skapa avbrott eller dubbelarbete.
Områden som ofta hänger samman med BRF-arbetet.
Vi hjälper bostadsrättsföreningar över hela landet. Möten via telefon, video eller på plats — efter vad som passar styrelsen.
Berätta kort vad du behöver hjälp med så hör vi av oss inom en arbetsdag. Första samtalet är alltid kostnadsfritt.
E-post: [email protected]
Sveago AB
Sverige
Tell us what you'd like to automate — we'll show you what's possible for your team.
Få direkt tillgång till mallen och steg-för-steg-guiden
Full tillgång upplåst. Här är vad du kan göra nu:
